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　　2021Q4~2022Q1将成地产板块最佳配置窗口。本轮行情结构分化特征将更为显著，行情表现上将出现明显的公司Alpha重于行业Beta的情况，部分优质公司将脱颖而出。

　　我们梳理了中信建投证券房地产及建筑研究团队2022年度投资策略展望报告中，重点推荐标的及推荐逻辑如下：

　　推荐逻辑

　　01 保利发展

　　业绩保持稳健增长，盈利能力略有下滑。2021年前三季度，公司实现营业收入1383.9亿元，同比增长17.9%，实现归母净利润135.8亿元，同比增长2.9%，业绩保持稳健增长。拿地聚焦核心城市，财务优势突出。前三季度公司新拓展项目113个，新增计容建面2184万平方米，同比增长10.2%，对应总地价1434亿元，同比增长9.1%，其中38个核心城市拓展金额占比75%。

　　02 招商蛇口

　　不同房企在本轮政策见底回暖过程中经营目标不同，一进一退之间分化加剧，信用分层特征更为明显。而现有政策框架下，规模掉队的房企难以东山再起，集中度将往财务稳健房企提升。以上是本轮房地产金融政策框架带来的与以往最大不同。继续推荐高信用开发商，尤其是央企。

　　03 万科A

　　三道红线指标进入“绿档”，融资成本继续保持优势。截至上半年末，公司“三道红线”指标继续保持今年一季度以来的绿档。多元业务依旧亮点纷呈。物业服务和租赁住宅两大板块推进较快，其中万物云旗下各子品牌发展势头优异，租赁住宅上半年新获取6700间；商业开发与运营板块经营指标有所改善，出租率较年初提升4.9个百分点；仓储物流板块收入增长最快，达64%。

　　04 金地集团

　　公司过去几年致力于产品结构调整已经颇具成效，优渥的储备结构以及持续提升的管控融资能力将助力公司在千亿平台上进一步成长。2021年可售货值充足，看好公司在主流城市聚焦策略下持续施展弹性。

　　05 华润置地

　　央企背景，具备稳健运营基因，融资成本极具优势。公司是“三线四档”融资规则下的绿档企业，今年上半年加权平均融资成本仅3.88%，位列TOP10房企第二低，融资成本极具优势。购物中心运营能力行业领先，重奢购物中心数量国内第一，计划未来五年开业数和租金翻番。司旗下轻资产管理业务平台华润万象生活已成功分拆上市，业绩呈现高速增长，未来随着第三方外拓和增值服务业务的推进，轻资产管理业务将成为公司业绩新强劲增长点。

　　06 龙湖集团

　　基于品牌购物中心业态持续丰富、知名度提升带来的渗透率及集中度提升，我们认为购物中心单店的经营效率将会得到持续提高，并带动购物中心业绩增速持续优于社会总体零售消费增速，购物中心持有和运营细分赛道将有突出表现。未来拥有丰富运营经验、品牌影响力高的国内头部零售商业地产商和商管公司将从中受益。

　　07 旭辉控股集团

　　维持高回款率，融资渠道畅通，业务平稳发展。1-10月公司实现销售金额2093亿元，同比增长20%，增速在销售TOP20房企中位列前三，已完成全年销售目标79%。在前期行业融资收紧背景下，公司紧抓回款保证现金流安全，截至11月2日已突破2000亿回款，回款率超95%。今年以来，公司在融资方面取得优异成果，债券发行期限趋长，成本趋降，还赎回了较高成本债券，优化了债务结构。此外，公司今年在持有型物业方面有新突破，其中上海新开业3个商业地产项目，2个位于内环内核心地段。未来持有型业务发展将成为公司新的亮点。

　　08 万业企业

　　前三季度业绩实现稳步增长，房地产业务逐步退出将减少业绩波动。公司前三季度营收和归母净利润分别实现14.6%和37.2%的增长。凯世通离子注入机业务实现重大突破，肯发助力半导体设备零部件国产化。目前肯发的订单也处于饱和状态，由于产能短期受限，订单已排到2022年底。针对旺盛的订单需求和马来西亚工厂受疫情影响而产能利用率不足的问题，公司今年签约嘉兴海宁投资新建工厂，以满足国内半导体设备商的订单需求。员工持股计划预留份额分配，将继续激发管理层和核心骨干动力。

　　09 招商积余

　　收入稳健增长，资管业务回暖带动盈利提升。2021年上半年公司实现营业收入47.8亿元，同比增长23.6%；实现归母净利润2.5亿元，同比增长38.9%。物管业务规模稳中求进，重点聚焦非住业态。上半年公司实现了物管业务规模的稳步提升，在管项目数量为1520个，较年初增加了82个，管理面积约2.0亿平米，较年初增加了874万平方米。实现各项物业服务收入合计44.4亿元，较去年同比增长23.7%。资管业务明显好转，基本恢复至疫情前的水平。持有的酒店营业额、平均出租率、每房收益等较去年同期改善明显，我们预计年内疫情对公司资管业务的影响将逐步淡化。

　　10 新大正

　　各细分业态齐头并进，收入增长中枢大幅抬升。新大正是国内唯一一家专注机构物业的上市公司，截至2021年三季度，公司在管项目达461个，覆盖了全国24个省市和76个城市。年内伴随着全国化战略推进，公司业绩增长中枢大幅抬升：2021年前三季度公司实现营业收入14.4亿元，同比增长61.7%，增速较过去几年20-25%左右的水平大幅提升。引入多位外部高管，发展战略全面升级。股权激励到位，重点中心城市布局初见成效。

　　11 碧桂园服务

　　公司成长驱动要素已由简单粗放的面积扩张转变为规模与社区增值服务、城市服务共同提升。基础物管服务稳健增长且内生增长能力不断增强，带来较高的业绩确定性。社区增值服务广度和深度迈上新台阶，生态布局和商业模式渐成体系。当前行业格局有利于公司加速整合优质物企。三道红线不仅深刻影响了房企的格局，也迫使很多现金流较为紧张的公司从原先拟分拆物业上市转为卖掉物业以求得现金流补充，公司已经有收购整合大型物企标的的经验，未来在大型并购上先发优势凸显。

　　12 旭辉永升服务

　　业绩维持快速增长，管理效率提升。上半年公司实现营业收入20.6亿元，同比增长53.0%；实现归母净利润2.83亿元，同比增长65.3%。交付放量带动在管规模扩大，第三方外拓优势继续巩固。公司通过母公司旭辉集团资源、第三方拓展、收并购、合作等多元渠道积极拓展合约面积，报告期内新拓展约4038万方合约面积(含并购)，在管面积新增约3071万方(含并购)，分别同比增长12.9%、100.9%，项目新交付放量带动在管规模实现翻倍增长。社区增值服务继续推动BU化运营，非业主增值服务受益于母公司与合作开发商加持。

　　13 保利物业

　　激励计划落地，涵盖公司高管及骨干员工，市场化机制更进一步。公司此次激励计划覆盖公司董事、高级管理人员以及对公司整体业绩和持续发展产生影响的管理骨干及技术骨干，涵盖范围广、激励运营团队整体运作效率提升。长期锁定叠加全面业绩考核要求，有望推动公司中长期高质量发展。

　　14 华润万象生活

　　业绩大幅增长，盈利能力显著提升。2021年上半年公司实现营业收入40.1亿元，同比增长28.1%；实现归母净利润8.1亿元，同比增138.1%。收费模式改变叠加经营效率提升带来购物中心毛利率显著提高。2021年上半年公司实现商业运营及物业管理服务收入16.2亿元，同比增长11.7%。第三方外拓加速开展，住宅物管增值服务齐开花。

　　15 宝龙商业

　　收入快增叠加毛利率改善，推动业绩快速增长。公司2021年上半年实现营业收入11.71亿元，同比增长34.8%，主要由商管和物管板块“双轮驱动”发展带来；实现归母净利润2.03亿元，同比增长40.3%，基本复合预期。商管板块合约拓展稳步推进，购物中心经营持续改善。2021年上半年公司实现商管板块收入9.42亿元，同比增长34.5%。公司今年开业计划主要集中在下半年，下半年将新增开业18个项目。报告期内购物中心经营有明显的改善，主要体现在出租率的提升和客流、营业额的恢复后增长。母公司资源支持强劲，住宅物管板块实现较快增长。

　　16 晶科科技

　　建筑业的周期下行纵然是大势所趋，但是新机会也在悄然孕育，“新能源”与“新建筑”或将是照亮建筑行业黎明的第一束光。新能源工程与安装方面，建议关注小而精的龙头晶科科技。

　　17 苏文电能

　　建筑业的周期下行纵然是大势所趋，但是新机会也在悄然孕育，“新能源”与“新建筑”或将是照亮建筑行业黎明的第一束光。新型电网的构建则有利于苏文电能。

　　18 中国电建

　　今年以来建筑行业涨幅靠前的标的，无不具备自身新的运行逻辑，我们认为 “新能源”与“新建筑”将是建筑行业中的新机会。运营方面，中国电建在十四五有大幅增加新能源电源装机容量的规划。

　　19 中国能建

　　氢能和储能是公司发展的两个基本点。公司未来将围绕“3060”系统解决方案“一个中心”和氢能、储能“两个基本点”开展业务转型，是“十四五”期间翻一番，再造一个高质量发展新能建的关键。公司以能源互联网、智慧能源、智能电网、能源大数据等为方向，打造能源电力数字化发展“能建”方案。公司积极拓展新能源运营业务，十四五弹性可期。公司在新能源电站建设和运营方面均具备较强的实力，公司新能源运营十四五规划装机量为当前10倍以上，未来弹性可期。

　　20 粤水电

　　广东水利水电龙头，发力清洁能源发电，支撑业绩高增长。公司在区域性、中型工程项目上具备竞争优势，随着工程的推进及高毛利的清洁能源项目投产运营，近三年营业收入和归母净利润CAGR高达23.8%、 38.4%。2021年前三季度，公司维持了此前的高增长趋势，营业收入和归母净利润分别为99.0亿元、2.3亿元，同比增长15%、32.7%。公司具备齐全且等级高的资质水平及丰富的工程项目经验，政策红利有望带来丰厚工程订单。双碳背景下，清洁能源发电业务高速发展，储备项目丰富。公司电力运营业务带来的成长空间值得期待，有助于公司业务及估值重塑，首次覆盖给予买入评级。

　　21 鸿路钢构

　　鸿路钢构依然有望在装配式与钢结构行业中脱颖而出。装配式与钢结构向纵深发展，按地方政策的汇总，预计到2025年新开工装配式建筑面积比例将达到40%，超过中央政策规划的30%。钢结构十四五规划出炉也划定了十四五的行业年均增速不低于9%。短期来看，钢价的逐渐下行意味着行业已度过至暗时刻，未来值得期待。

　　22 震安科技

　　减振行业享受产业发展及政策推动红利，轨交减振受益于轨交行业依然在短中长期有较大发展空间叠加环保意识提高，而建筑减隔震在立法下有望行业有望实现5倍以上的扩张。

　　23 中国化学

　　中国化学积极进军化工实业，打破国外“卡脖子”技术垄断。在新材料领域，中国化学已研发和掌握己内酰胺、己二腈、气凝胶等化工新材料领域核心技术，并达到国际先进水平。公司当前在运营的己内酰胺项目，产能提升至33万吨/年，创全球单线最大产能。该项目持续保持稳定运行，产品质量国内最优，经济效益显著。此外，为解决国内尼龙66关键原料己二腈被“卡脖子”的问题，突破美国英威达等公司的技术封锁，公司依托自主研发丁二烯法己二腈技术，正在山东淄博投资建设我国首个工业示范装置(20万吨/年)，预计2021年底竣工、2022年初投产。在业绩方面，公司当前新材料贡献净利润占比已达至20%以上(2021年上半年)，预计待己二腈和气凝胶等项目投产后，利润占比将进一步上升，带来公司的价值重塑。

　　24 中国中冶

　　手握核心技术及丰厚资源，充分受益于碳中和政策推进。作为全球冶金龙头，中国中冶始终占据技术制高点，掌握氢冶金、非高炉炼铁、全废钢电炉工艺及超低排放改造等多项行业领先核心技术，并成立多个低碳技术研究院/中心，加强专项技术研发。公司多年来紧跟钢铁行业转型升级需求，已承建大量钢厂产能置换、易地搬迁及传统钢厂自动化、智能化、绿色化及低碳化技术改造升级工程。随着钢铁行业清洁低碳改造进程加快，在领先的核心技术及强大工程实力的支撑下，公司有望获得更为丰厚的工程订单。新能源金属持续受追捧，镍价稳中向上，公司盈利有望超预期。公司目前正抓住市场机遇，全力推进旗下三大矿山的稳产和高产，实现产品应销尽销。预计资源价格持续高位运行将对公司盈利形成有力支撑，推动公司盈利超预期增长。

（文章来源：中信建投证券研究）

文章来源：中信建投证券研究

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