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阿那亚后，浅谈北方文旅地产待解痛点。

北京人的马尔代夫

别墅靠大海似乎是一个有着无穷吸引力的概念。

流火七月的第一个周末，王思琪坐上了前往阿那亚的高铁——即使提前半个月，她也只能买到北京-天津-秦皇岛的换乘车票了。

在车上打开朋友圈，先行到达的朋友已经po出了黄金海岸日出的照片，下面数位好友评论道：“怎么你也去阿那亚了！”王思琪戏称，阿那亚里北京浓度过高，导致秦皇岛成了北京人的“马尔代夫”。

近些年来，“阿那亚”这个名字正渐渐进入大众视野。

最初阿那亚的走红是因为一条播放数达6亿的视频，在那个视频里，建在阿那亚海边的“最孤独的图书馆”成了这个飞地社区发展的序曲象征。

而今，从2013年马寅接手这个近乎“烂尾”的项目，已经过去7年，经过几年发展，阿那亚如今已经成为了一个符号——代表一种中产阶级理想主义的生活方式，以及与之搭配的文化艺术项目。

它成为了许多北京人周末或盛夏度假的去处，有人在那里开店，也有人在那里置业。

“你是否游泳或参加水上运动并不重要，”一位阿那亚的房产置业顾问Lily说。“对大多数人来说，最终享受的是北京稀缺的海水，这总是令城市中产向往。”

去年，人们对滨海地产的兴趣显著增长。

长期以来，海滨一直是深受世界各地的旅行者青睐的度假和第二居所目的地。一些自由职业者甚至把阿那亚作为他们的主要住所。

今年第一季度，苏富比国际地产网站上关于水滨的“设施和特色”的页面浏览量从2020年同期的11818次增加到了56517次，增幅超过百分之378。

从售卖起居空间，到贩卖精神空间，这种思维方式的转变意味着，开发商对供需关系进行了重新审视——新时代人们对生活方式有了新的要求。

可以明确的是，文化旅游地产是区别于商业地产、产业地产、住宅市场外的另一种存在形式，而其中滨海与旅游的结合可以是深刻而多元的，阿那亚就是很好的例子。

新中产的追求

优质的滨海资源，不仅让北戴河的海岸线成为地产商们追逐的猎物，这里也成为房产投资者们争相进入的天堂。

公开资料显示，2020年秦皇岛共有101个楼盘(住宅、海景、商业)在售，整体均价约为13016元/平方米，相比疫情前没有太大波动。

国家统计局数据显示，秦皇岛2020年整体房价保持稳定，新房价格指数全年环比浮动不超过1%，涨幅最高的月份为2020年5月的0.9%，跌幅最高的月份为2月和10月的0.3%。

二手房的情况也类似，环比浮动不超过1%。

为什么疫情后海景房、度假房市场没有经历怀来、保定、廊坊、沧州、环京楼市的动荡？

熟悉文旅地产交易的Leo认为，“疫情下，很多城市封闭，而在海边如果有一个宜居的第二居所，这种回家即度假的生活方式已经成了中产阶级的新追求，也就是所谓的“5+2生活”。”

除此之外，仔细阅读秦皇岛的限购政策条文会发现，秦皇岛虽然限购了，但限购的力度之轻犹如隔靴搔痒。

本地人不限购，外地人限购二套房，北戴河新区、金梦海湾片区、山海关以及各个县区则不受限购影响。

如果是在秦皇岛购买首套房，无论什么区域都可以买，房贷首付比例与本地人无区别。

而如果外地人能提供在本市满六个月以上纳税证明或社会保险缴纳证明（按照户籍政策，缴税满六个月就可以在秦皇岛落户），限购令就完全失效了，想怎么买就怎么买。

在北京一场推介会上，一位北戴河某楼盘的置业顾问周志成告诉旅界（lvjienews），3月淡季买入某楼盘的小户型，暑期旺季就能涨十几万到几十万。

因为这是市场规律，没有到销售旺季，所以很多开发商都会拿出折扣，有的甚至会直接送车位。

周志成透露：“我感觉，来秦皇岛买房的一半多都是北京人，剩下的就是东三省了。投资和自住各占一半。”

虽说房住不炒，但文旅地产未来的一个基本的方向是打造令人向往的生活方式。

这种情况下很多人买房更多开始逐渐回归真实需求，从居住出发，从生活方式出发。中产到底需要什么样的健康生活，中产消费者自己也好，开发商产品创新也罢，未来必须思考的问题。

社群业态的进化

一位在阿那亚园区工作的商户老板这样评价道：“阿那亚的夜晚是真正的地球的夜晚，城市的夜晚不过是黑下来的白天。”

傍晚，游走在阿那亚，王思琪总是能意外认识到有趣的新朋友。

这些人有的是业主，与邻居共进晚餐；有的人则是来庆祝特殊的日子，但每个人都在玩类似的游戏：看！那不是谁谁吗？

选一家餐厅，用腐竹卷起的蟹肉和牛油果几乎不加任何装饰，但甘甜美味且奢华。烤整只大虾多汁可口，软烂美味，非常适合和朋友三五小聚。

食物很好，但这不是阿那亚的重点。如果你想要一块不错的味噌黑鳕鱼，有很多可以去的地方，但如果你想要被海盐雾气和有趣的社群氛围包裹，阿那亚真的太合适了。

旅界获悉，到目前为止，阿那亚有近百个社群，其中8个大业主群主要用于共同商讨社区事务，还有话剧群、跑步群、马术群、民艺群、诗社群、风筝冲浪群……

“阿那亚1500场活动，多达一半是用户自发组织的。所以，重点在于激发用户的兴趣参与感，让用户自己去组织社群活动。”一位阿那亚业主表示。

事实上，过去的文旅生活有很多居住痛点：形单影只，没有朋友。

而北京人对于旅居不缺接触，但过去多年，大量的购房者都在山东、海南、云南，遇到了大量的开发商，只负责卖房，不负责配套、搭建社群。

虽然花的钱不多，100-200万，但买到的是一个根本没有生活的建筑，投资文旅地产的钱依然打了水漂。

清华大学建筑学院景观学系邬东璠认为，“现在城市里，邻里关系常常是出门见面不说话、电梯里也不交流。而在文旅地产项目中，虽然邻里关系因建设水平不同有所差异，但有的文旅地产将社区社群硬件建设作为重点，其邻里关系反倒比城市的要好。”

未来新的生活方式，一定与幸福有关，与生活有关，但北上深的中产，恰恰是最难谈幸福、最难谈生活的地方。

由此，即使阿那亚是孤立存在的海边幻境，一个楚门的世界，依然是很多业主、游客城市之外精神和生活的乌托邦。

别墅为什么应该靠大海？

所谓幸福的生活，更多是诗和远方，但诗和远方一定不在城市，而在郊区，在桃花源，在一个面朝大海、有天有地的地方。

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